На дачу в долг не дадут
- 29.04.2015
-
Некоторым клиентам целого ряда банков в последнее время стали отказывать в выдаче ипотеки на покупку дачи. Крупнейшие финансовые организации официально приостановили или ограничили выдачу таких кредитов, другие стали чаще отказывать без объяснения причин. В то же время по итогам первого квартала число запросов снизилось до минимума. Загородная ипотека никогда не была массовым продуктом, но кризис еще больше ударил по объемам ее выдачи, рассказывают участники рынка.
По данным «Миэль – Загородная недвижимость», в прошлом году доля запросов на кредитование загородной недвижимости составляла не более 5–7% всего объема запросов на покупку загородных объектов. В отдельных банках показатель составлял от 2 до 12% при наличии интересных предложений и акций.
По итогам первого квартала 2015 года и эта незначительная доля практически исчезла: число запросов единично. Боятся загородной ипотеки как банки, так и сами заемщики. Первым этот продукт неинтересен, потому что оценить объекты сложно, а получить что-то кроме участка не всегда получается. Покупатели же боятся брать кредиты на дачи, потому что сейчас в качестве залога все чаще стали просить уже имеющуюся квартиру, а не будущий дом. «Загородное жилье для банков всегда было рисковым активом в силу сложности оценки и меньшей ликвидности. В кризис риски еще увеличились. Поэтому фиксируется увеличение отказов. При этом мы не наблюдаем значительного ужесточения требований к заемщикам», — говорит финансовый директор «Миэль – Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. Заемщикам просто отказывают в кредите, даже если они платежеспособные и могут похвастаться хорошей кредитной историей.
В сегменте загородной недвижимости процент отказов всегда был достаточно высок — около 30%, однако в кризис их доля возросла до 60%, рассказали в «Метриум Групп». Некоторые банки борются с потенциальными заемщиками, устанавливая заградительные ставки. Если вторичная городская недвижимость кредитуется сейчас по средним ставкам на уровне 15%, то загородная ипотека выдается по ставкам 16–19%. Минимальная ставка в одном из банков — 15,75%, но получить ее можно только при наличии первоначального взноса в размере не менее половины стоимости объекта.
Часть банков вовсе приостановила или ограничила выдачу кредитов для покупки недвижимости на загородном рынке, рассказали «Газете.Ru» в банках. Среди них лидеры ипотечного кредитования — Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк. Некоторые банки начали просить в качестве залога объекты уже построенной городской недвижимости, но это как раз отпугивает уже покупателей, которые в случае возникновения проблем могут лишиться имеющегося жилья. Сбербанк приостановил прием заявок на кредитные продукты «Строительство жилого дома» и «Загородная недвижимость» с 22 декабря 2014 года. «Важно отметить, что указанные продукты пользуются незначительным спросом у клиентов Сбербанка», — рассказали в пресс-службе. По словам заместителя начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлии Елсуковой, ипотека под загородное жилье традиционно считается более рискованным кредитным продуктом с точки зрения банка, так как такая недвижимость, как правило, не является предметом первой необходимости, а приобретается в дополнение к основному жилью.
Банк, за редким исключением, сейчас выдает кредиты только под аккредитованные ими проекты. «Из-за этого в кризисные периоды заметно падает спрос на загородную недвижимость со стороны потенциальных покупателей, а застройщики могут приостанавливать возведение уже начатых объектов и строительство коттеджных поселков», — говорит эксперт. Кроме того, цены могут существенно снизиться, что ухудшает обеспеченность ранее выданных кредитов.
«Как показал кризис 2008 года, ликвидность загородной недвижимости существенно снижается, и банк может понести существенные убытки в случае обращения взыскания», — говорит вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Нина Крючкова. Банк сейчас кредитует приобретение загородного жилья только на вторичном рынке, причем в ограниченном перечне территории с развитым рынком недвижимости.
Банки не испытывают особого интереса и к вторичным коттеджам, но тут все-таки количество отказов выросло менее заметно. «Самые распространенные причины отказа банков в ипотечном кредитовании вторичного загородного дома — несоответствие дома требованиям, отсутствие полного пакета документов по платежеспособности клиента и сложность в оценке стоимости того или иного объекта», — говорит эксперт. Специфика загородного объекта связана с наличием двух составляющих — земельного участка и строений, на нем расположенных.
При оценке земельного участка помимо физических характеристик нужно учитывать вид разрешенного использования и технические условия, поясняет Людмила Цветкова. «Есть тонкие моменты и в оценке строений. В случае с недостроем довольно сложно правильно оценить объем вложений в строительство и стоимость достройки.
Более того, недострой требует дополнительного обеспечения», — говорит эксперт. По ее словам, земля, сразу переходящая в залог банка, не покрывает всю сумму кредита, поэтому на период строительства необходимо дополнительное обеспечение в виде какого-то готового актива. «Сегодня сроки реализации коттеджных поселков особенно непредсказуемы, поэтому на первичном загородном рынке банки аккредитовывают единичные проекты», — рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. Кроме того, именно коттеджные поселки чаще всего становятся недостроями в кризис. Загородное строительство индивидуально, и это приводит к дополнительным сложностям в оценке. «Два дома, расположенные через дорогу друг от друга, могут существенно отличаться по цене.
Например, один дом слишком индивидуализирован, причем в него вложено целое состояние предыдущим собственником, но именно поэтому он с точки зрения рынка будет стоить дешевле соседнего», — говорит аналитик департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ксения Кастова. Намного понятнее для банков таунхаусы, которые могут кредитоваться и как первичное жилье по программе субсидирования, если это идущее строительство, и как вторичное жилье в рамках стандартных программ для этого сегмента. Но и тут заметно снижение выдачи ипотечных кредитов.
«Снижение произошло примерно в два раза, причем причина не в нежелании банков кредитовать, а скорее в опасениях клиентов брать даже одобренный кредит», — говорит Ксения Кастова. Кроме того, таунхаусы редко покупаются как первое жилье или как объект инвестиций, поэтому они и пострадали.
Источник: Газета.ru
