Подешевеет ли жильё в 2015 году?
- 06.10.2015
-
Квартиры стоят пустыми, спрос на недвижимость падает, но цены продолжают расти. Попытаемся понять, почему так происходит.
Недвижимость во всём мире имеет двойственную природу: с одной стороны, это товар, призванный удовлетворять человеческую потребность в жилье, с другой — актив, который можно использовать с целью приумножения или сохранения инвестиций.
НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ТОВАР
В кризисные годы покупательная способность населения падает, спрос сокращается — цена должна снижаться.
По данным Росстата РФ, в 2009 число построенных за год квартир уменьшилось на 9% по сравнению с 2008. Однако цены на «вторичку» немного подросли, а на «первичку» сократились лишь на 4%.
Другими словами, цены на новое жильё в России отчасти подчиняются так называемым рыночным законам: чтобы продать новые квартиры, их сначала необходимо построить, но спрос в кризис падает — для привлечения инвестиций необходимо снижать цены.
Уже построенное жилье рассматривают как средство вложения капитала — все слои населения, даже те, кто не может его себе позволить — ценообразование идёт не только на рынке недвижимости, но и на рынке активов.
КТО И ПОЧЕМУ ВКЛАДЫВАЕТ В ЖИЛЬЁ
В 4 квартале 2014 и в 1 первом квартале 2015 рост доллара вызвал всплеск спроса на квартиры — небольшая прослойка платежеспособного населения принялась вкладывать стремительно дешевеющие рубли.
На первый взгляд, недвижимость не лучший актив для инвестирования: неликвидный, крайне переоцененный,на пике стоимости — вложения гарантированно обесценятся в будущем.
Однако в Российской Федерации реальным правом владения обладает лишь властный пул, закрытый, сформированный не на основе имущественного ценза, а по кровнородственному, клановому принципу.
Узкая прослойка высшего среднего класса имеет относительно крупные сбережения, но не имея привилегий правящей элиты, лишенная возможности такие привилегии получить, вынуждена вкладывать в единственный товар, разрешенный к свободному обороту на отечественном рынке активов, то есть в недвижимость.
Подобное проявление монополизма соответствующим образом сказывается на цене.
ОБРУШЕНИЯ ЦЕН НЕ БУДЕТ
В 2014 квартир сдали на 21% больше, чем в 2013 — очень хороший показатель. 2015 вряд ли повторит прошлогодние успехи. Статистики по строительному рынку пока нет, но банки уже отчитались.
Рынок валютного ипотечного кредитования в России прекратил своё существование, а количество выданных ипотечных кредитов в рублях за семь месяцев 2015 сократилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2014 (по данным ЦБ РФ). С января 2014 по август 2015 сумма просроченных долгов по ипотеке выросла на 37% — с 25 млн до 35 млн рублей.
Отсутствие инвестиций, невозможность постоянно подпитывать отрасль государственными деньгами, рост задолженности граждан перед банками, свертывание программ ипотечного кредитования — все это в самом ближайшем будущем ожидаемо приведет к коллапсу строительного рынка, даже без учета труднопрогнозируемых внешнеполитических факторов.
Сегмент «новостроя» замрёт, а уже построенное жильё собственники рассматривают как стратегический актив и сбрасывать за бесценок не будут. Обрушение спроса может понизить цены, но в сравнении с темпами падения покупательной способности совсем незначительно.
ЗАПРОС НА СОЦИАЛЬНУЮ СПРАВЕДЛИВОСТЬ
Власти предержащие понимают, что в стране есть огромный фонд пустующего, реально дешёвого жилья. По косвенным данным, в 2014-2015 гг. проведена работа по точной оценке размеров и состояния этих активов.
В 2015 году согласно государственной программе из бюджета было выделено 20 млрд рублей на субсидирование ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках. На объёмах выдачи ипотеки данная мера сказалась незначительно, зато предоставился удобный повод и основание досконально изучить рынок. Внесены изменения в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ужесточена процедура оформления.
Теперь граждане, в собственности которых находятся «избыточные» (с точки зрения большинства) квадратные метры, известны поименно. В случае крайней необходимости этот резерв может быть использован, чтобы удовлетворить социальный запрос на справедливость — тем или иным способом (ужесточением налогового законодательства, например) передав накопления среднего класса в псевдообщественное владение.
Подобный шаг соответствует ожиданиям населения и позволит повысить уровень доверия к власти в условиях общего снижения уровня жизни.
Автор: Артем Конопелько rusrand.ru
